Foto: Atelier Cristina Jorge de Carvalho
As perspetivas do mercado imobiliário para o próximo ano estão longe da “explosão” pós-pandemia, mas o futuro continua a ser positivo, mesmo que não tão radiante como nos últimos dois anos.
Embora, no último trimestre de 2023, já se sinta um abrandamento do mercado a nível mundial, no mercado imobiliário português está a revelar-se menos acentuado do que o esperado, pelo menos em termos de preços da habitação. Quem o diz são os players do setor e estudos nacionais e internacionais apresentados recentemente. Ao longo do ano de 2023, os preços das casas em todo o mundo ficaram sob pressão à medida que os bancos centrais tentaram controlar a inflação. Apesar de tudo, o crescimento médio anual dos preços, nos 56 mercados estudados pela Knight Frank, através do seu Global House Price Index, abrandou para 3,6% nos 12 meses até ao final do 1.º trimestre de 2023, face a 5,7% no trimestre anterior. De acordo com o relatório da Knight Frank, associada da empresa portuguesa Quintela+Penalva desde 2021, o índice está a subir ao ritmo anual mais lento desde o terceiro trimestre de 2015 e desceu do pico recente de 11,1% de crescimento no ano até ao primeiro trimestre de 2022, quando os mercados globais estavam em expansão no rescaldo da pandemia. Já em Portugal, embora o preço final da construção, sobretudo da habitação, seja resultado do impacto de vários fatores — como o valor do terreno e a fiscalidade (os impostos significam entre 20% e 30% no preço final de venda) —, continua a ser visível um escalar do aumento do preço final da habitação, tanto da nova como da usada. Assim, de acordo com os últimos dados do INE, entre abril e junho de 2023, os preços das casas cresceram 8,7%, variação idêntica à do primeiro trimestre. Os custos das casas novas subiram 8% e os das já existentes 9%, em comparação com o mesmo período de 2022. Na previsão de preços para o mercado global das residências de luxo realizada pela Knight Frank, Lisboa está entre as cidades cujos preços crescem menos em 2023. As previsões para a capital portuguesa, a par das cidades de Berlim, Edimburgo, Dublin, Los Angeles e Zurique, foram as que mais se deterioraram, embora as descidas permaneçam relativamente pequenas, e se situem entre os 2% e 4%.
Previsão para 2024: Lisboa com crescimento de 2%
Lisboa manteve ao longo de 2023 uma boa performance e surge a meio da tabela, tendo em conta as previsões para 2024, à frente de cidades como Londres, Berlim e Edimburgo. É expectável que a capital portuguesa registe um crescimento de 2%, enquanto Berlim e Edimburgo apresentam uma queda nos preços (entre -1 e -3%). De um modo geral, os preços do mercado de luxo residencial deverão melhorar em 2024, com um crescimento médio de 2%, à exceção do Dubai. Auckland e Mumbai lideram a previsão para 2024, já que ambas as cidades apresentam um crescimento de 5% no período de 12 meses. Em Singapura (4%) a procura vai continuar a superar a oferta. “Depois do crescimento do mercado imobiliário de luxo em Portugal, que veio preencher uma lacuna grande ao nível da oferta, é expectável que esse mesmo crescimento seja consolidado, à semelhança do que acontece nos principais mercados europeus. No entanto, o nosso país tem margem de expansão”, explica Francisco Quintela, sócio fundador da Quintela + Penalva.
O mercado de luxo continua a crescer, mas alterações no programa RNH preocupam promotores imobiliários.
Segundo Tomas Suter, founding partner da Mexto Property Investment, o mercado imobiliário de luxo tem margem para crescer em Portugal. “Continua a existir muita procura deste tipo de produto, tanto por compradores nacionais como internacionais. O mercado de luxo global tem-se mostrado historicamente muito resiliente e continua a ser um investimento muito seguro. Também no arrendamento, com grande procura, é uma excelente opção de investimento. Esta é uma tendência mundial, com Lisboa a entrar na lista das cidades mais procuradas. Em Portugal, em determinadas localizações há rentabilidades muito grandes, com yields de 6% ou mais. No entanto, é importante também notar que o HNW/UHNWI que procuram este tipo de imóveis não consideram apenas o investimento em si no imóvel. Têm interesse no aumento dos portfolios pessoais ou familiares, em construir ou adicionar valor ao património. A isto soma-se o aspeto emocional, pois este tipo de propriedades são verdadeiros troféus que são passados de geração em geração”.
Já para José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, “o cancelamento do programa dos RNH (Residente Não Habitua) vai ter consequências múltiplas e não só no setor imobiliário. Neste setor, é previsível o abrandamento na oferta, talvez o principal problema do setor é ter menos investidores interessados em Portugal (que continua com falta de capital). E isto, afetará a fileira industrial, que já sente um resfriamento nas encomendas e nos preços, num momento em que a instabilidade económica internacional poderá afetar as exportações. A redução de atração de talento, incluindo de portugueses a viver no estrangeiro há mais de cinco anos, vai aumentar a “sangria” nacional – dado que, nada no orçamento para 2024 visa resolver ou contribuir para resolver as causas do problema. Iremos assistir ao cancelamento de importantes investimentos na área tecnológica, visto que, a taxação em Portugal para salários europeus, não é competitiva. A decisão, sem racional conhecido, afeta uma vez mais a confiança em Portugal. Estamos a dar trunfos à nossa concorrência e mais uma justificação para os grandes fundos de pensões internacionais e fundos soberanos, não investirem em Portugal no build-to-rent.”
